保利地产冲前三压力大:现金流负百亿 项目下沉至三四线城市

保利地产近期公布的半年报显示，1-6月公司实现营业收入595.14亿元，同比增长9.28%;实现净利润65.05亿元，同比增长15.13%;签约销售额2153.12亿元，同比增长 46.86%，位居地产行业第四。

值得一提的是，在去年12月召开的股东会上，保利地产董事长宋广菊曾扬言要“重回地产前三”。数据显示，上半年地产“前三甲”碧桂园、万科、恒大的销售额分别为4124.9亿元、3046.6亿元和3041.8亿元。业内人士指出，保利地产与要缩短对与第三名之间千亿元左右的差距，仍存有较大压力。

三四线城市拓展面积升至50%

在重回行业前三的强烈诉求下，保利地产增加了土地储备和项目投资力度。截至6月底，保利地产拥有待开发面积8950万平方米，与去年同期相比增长27.04%;拿地总成本为1072亿元，占上半年销售额的49.79%。同时新拓展国内项目69个，新增容积率面积达1510万平方米。

中国网财经记者注意到，在保利地产新拿地块和投资项目中，位于三四线城市的比重明显加大。截至6月底，公司拥有的待开发土地中，39%的土地面积位于三四线城市，主要聚焦于珠三角、长三角等核心城市周边;上半年三四线城市拓展金额占比为32%，拓展面积占比50%，而去年同期这一比例仅为25%。同时，在今年上半年新拓展的项目中，眉山、德阳、揭阳、孝感、襄阳等近20个三四线城市出现在项目名单中。

对于加快对三四线城市布局原因，保利地产董秘办人员在接受中国网财经记者采访时并未对此做出正面回应，仅强调“公司始终坚持以一、二线城市为核心的区域布局策略”。

瑞银证券房地产行业分析师谌戈在接受记者采访时表示，经过一年半左右的时间，很多城市房价翻倍，三四线城市需求已经消化差不多;现在，支持三四线城市房价上涨的主要因素是城市化，这个过程相对比较缓慢，预计今年下半年到明年，三四线城市的房地产销量可能会轻微下降。

资产负债率近80% 对内实施项目跟投

快速扩张在一定程度上导致了保利地产现金流压力加大，资产负债率攀升。半年报显示，报告期内保利地产经营活动产生的现金流量净额为-98.33亿元，在138家A股房地产企业中位居倒数第三，仅好于滨江集团和金地集团。

对于经营性现金流持续流出，保利地产解释称系拓展、建安以及合作项目往来款支出增加所致。有投资者在互动平台质疑“公司是否会因拿地增多而导致资金紧张”，对此保利地产回应称“截至2018年一季末，公司货币资金余额724.48亿元”。

经营性现金流为负值的保利地产，其资产负债率也在一路高企。截至6月底为79.32%，与上年同期的78.83%相比有增长，在138家A股房地产企业中排名39位，仍处于较高水平。

中国网财经记者注意到，保利地产加快了融资步伐。数据显示，上半年公司融资活动现金流入856.31亿元，同比增长43.16%。有业内人士表示，作为央企，保利地产在融资方面的优势也不容忽视，报告期内保利地产新增有息负债796.13亿元，综合成本5.09%，全部有息负债综合成本仅4.86%，优于行业平均水平。

值得注意的是，保利地产还效仿碧桂园和万科，在公司内部实施项目跟投机制。据了解，项目跟投是房企合伙人制中的一种激励手段，去年12月保利地产董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》，同意公司实施房地产项目跟投方案，并规定单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的 10%。

有媒体报道称，“自去年12月开始，保利地产已跟投30个项目，今年拿的项目都会要求跟投”。对此，中国网财经记者致电保利地产董秘办进行核实，相关工作人员称“无法与记者讨论此问题”，该工作人员还补充称，“跟投因与员工利益相关联，会对公司项目起到一定的积极作用”。(实习记者 马雨筱旭)

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